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REAL ESTATE LAW
Im Bereich des Architektenrechts haben sich in den letzten Jahren einige Änderungen ergeben. So wurden mit den §§ 650 p ff. BGB spezielle gesetzliche Regelungen für Architekten- und Ingenieurverträge geschaffen, die seit dem 01.01.2018 neben den allgemeinen Vorschriften des Werkvertragsrechts in §§ 631 ff. BGB Anwendung finden. Darüber hinaus gilt ab dem 01.01.2021 eine geänderte Honorarordnung für Architekten und Ingenieurleistungen (HOAI). Dieser Beitrag gibt einen kurzen Überblick darüber, was unter Berücksichtigung der neuen Regelungen beim Abschluss eines Architektenvertrages beachtet werden sollte.
Gehört zur Mietsache ein Stellplatz, wird dieser der Einfachheit halber oft zusammen mit der Wohnung oder dem Haus im selben Mietvertrag mit vermietet. Die Vorteile, die eine gesonderte Vermietung des Stellplatzes für beide Parteien bieten kann, bleiben damit ungenutzt. Meist enthält der auf die Wohnraumvermietung zugeschnittene Mietvertrag auch nicht die für Stellplätze erforderlichen Regelungen. In diesem Bericht erfahren Sie, welche Punkte bei der Vermietung von Stellplätzen berücksichtigt werden sollten.
In Gewerberaummietverträgen ist es seit jeher üblich, die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex zu koppeln. Diese Möglichkeit besteht auch bei Wohnraummietverträgen, wurde jedoch in der Vergangenheit von Vermietern nur selten genutzt. Aufgrund des starken Anstiegs der Verbraucherpreise im Jahr 2022 gewinnen Indexmietvereinbarungen jedoch auch im Wohnraummietrecht an Bedeutung.
Was Vermieter und Mieter wissen müssen
Die Untervermietung von Wohnungen war jüngst wieder vermehrt Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Zumeist geht es in diesen um die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter dem Mieter die Untervermietung der Wohnung zu gestatten hat. Dies gibt Anlass, die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Untervermietung von Wohnungen darzustellen.
Was Auftraggeber und Auftragnehmer beachten müssen
Die Erzeugerpreise für einzelne Baustoffe sind im Jahr 2021 so stark wie noch nie seit dem Ende des Zweiten Weltkriegs gestiegen. Die hohen Baumaterialpreise und deren Volatilität erschweren die Kalkulation neuer Projekte. Durch den Ukraine-Konflikt hat sich das Problem noch einmal deutlich verschärft. So lag z.B. der Preis für Betonstahl im Juni 2022 um 53,8 % über dem Vorjahresniveau. Die gegensätzlichen Interessen der Bauvertragsparteien bergen reichlich Konfliktpotenzial: Der Auftraggeber will im Budget bleiben, der Auftragnehmer nicht in die tiefroten Zahlen rutschen. Für die Parteien bereits laufender, aber auch noch abzuschliessender Bauverträge, stellt sich die Frage, wie mit den Preissteigerungen umzugehen ist.
Was sich für Vermieter und Mieter künftig ändert
Bereits seit dem 01.01.2021 wird in Deutschland als Maßnahme zur Verringerung des Kohlendioxidausstoßes ein Preis auf CO2-Emissionen erhoben. Dieser (auch „Klimaabgabe“ genannte) Aufpreis ist von den Gas- bzw. Heizöllieferanten zu entrichten, wird aber an die Kunden weitergegeben. Aktuell gilt ein Preis von € 30,00 netto pro Tonne CO2, der jedoch schrittweise auf bis zu € 55,00 netto pro Tonne CO2 im Jahr 2025 ansteigen wird. Für einen Vier-Personen-Haushalt verteuern sich allein hierdurch die Kosten für Heizung und Warmwasser bis 2025 um ca. € 250,00 bis € 350,00 pro Jahr. Bislang können die vorstehenden Mehrkosten vom Vermieter über die Betriebskostenabrechnung vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Dies soll sich nun ändern.
Mietpreisbremse – Mieterhöhung
Die Bundesregierung hat am 05.09.2018 einen Gesetzesentwurf beschlossen, mit dem die sogenannte „Mietpreisbremse“ verschärft werde soll. Wird der Entwurf Gesetz, müssen Vermieter von Wohnungen in Zukunft bei Neuvermietungen schon bei Abschluss des Mietvertrages ungefragt die vom Vormieter bezahlte Miete offenlegen, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% überschreitet. Diese Vormiete bildet dann die Obergrenze für die neue Miete. Damit werden jedoch Vermieter benachteiligt, die gegenüber dem Vormieter nicht regelmäßig von der gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsmöglichkeit Gebrauch gemacht haben. Diese wird nachfolgend kurz dargestellt.
Was Wohnungseigentümer und Vermieter beachten müssen
Angesichts explodierender Gas- und Heizölpreise stellt sich für viele Hauseigentümer die Frage nach möglichen Alternativen zu Gas- und Ölheizungen. Da die Landeshauptstadt München ihr Fernwärmenetz in den letzten Jahren erheblich ausgebaut hat, besteht inzwischen in großen Teilen Münchens die Möglichkeit eines Anschlusses an das Fernwärmenetz. Nachfolgend soll kurz dargestellt werden, was Wohnungseigentümer und Vermieter bei einer Umstellung der Wärmeversorgung auf Fernwärme zu beachten haben.
Das neue Mietspiegel-Recht
Mietspiegel sind das wichtigste Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie dienen Vermietern von Wohnraum zur Begründung von Mieterhöhungen und zur Bestimmung der zulässigen Miete bei Wiedervermietung einer Wohnung im Geltungsbereich der sog. Mietpreisbremse. Trotz dieser erheblichen praktischen Bedeutung des Mietspiegels für die Mietpreisfindung fehlten bislang einheitliche Standards für deren Erstellung. Zahlreiche Städte und Gemeinden haben bis heute keinen Mietspiegel, mit dem die ortsübliche Vergleichsmiete einfach und nachvollziehbar ermittelt werden kann. Mit dem am 24.06.2021 vom Bundestag beschlossenen Mietspiegelreformgesetz soll diesem Missstand nun abgeholfen werden.
Was Bauherren beim Hausbau beachten sollten, um böse Überraschungen zu vermeiden
Der Trend zum eigenen Haus ist ungebrochen. Angesichts ungebremst steigender Immobilienpreise entscheiden sich viele Familien dafür, ein Grundstück zu erwerben und selbst zu bauen. Die Gestaltung und Abwicklung der hierzu abzuschließenden Verträge ist jedoch technisch und juristisch anspruchsvoll. Die möglichen Schwierigkeiten werden oft unterschätzt. Nachfolgend sollen daher einmal die wichtigsten Punkte dargestellt werden, die es aus Anwaltssicht bei der Gestaltung von Hausbauverträgen zu beachten gilt.
Das neue Recht des Mieters auf E-Mobilität, Einbruchsschutz und Barrierereduzierung
Am 01.12.2020 ist das sogenannte Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz in Kraft getreten. Diese enthält neben einer Reform des Wohnungseigentumsgesetzes u.a. auch einen neuen § 554 BGB. Die Norm verschafft Mietern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen an der Mietsache z.B. auf Einbau eines Treppenlifts, einer Ladestation für Elektrofahrzeuge oder einer einbruchsicheren Eingangstür. Die Kosten hat der Mieter selbst zu tragen.
„Berichtigung des Grundbuchs nach Versterben eines GbR-Gesellschafters“, NZG 2020, 1127
Der Umwandlungsschutz im Mietrecht
Am 04.11.2020 hat das Bundeskabinett den Gesetzesentwurf für das sogenannte Baulandmobilierungsgesetz beschlossen und dem Bundestag zur Beratung und Zustimmung vorgelegt. Der Gesetzesentwurf enthält – auf Drängen der SPD – u.a. eine Regelung zur Beschränkung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Hierdurch sollen die Aufteilung von bestehenden Wohnimmobilien und der anschließende Einzelverkauf der neugebildeten Eigentumswohnungen erwchwert werden. Dies gibt Anlass, die geplante Neuregelung sowie die bereits bestehenden Vorschriften zum Schutz des Mieters bei Umwandlungen darzustellen.
Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen
Am 08.07.2020 hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zwei Urteile zu sogenannten Schönheitsreparatur-Klauseln gefällt. Dies gibt Anlass, den Inhalt der Beiden Entscheidungen sowie die aktuell von der Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen für die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter kurz darzustellen.
Rechte von Mietern und Vermietern in der Corona-Krise
Die Corona-Krise stellt auch Vermieter und Mieter vor völlig neue Herausforderungen. Durch das am 27. März 2020 verabschiedete sog. COVID-19-Abmilderungsgesetz ist das Recht des Vermieters zur Zahlungsverzugskündigung in Pacht- und Mietverträgen teilweise ausgesetzt worden. Die Frage, welche Rechtsfolgen die Pandemie im Übrigen auf die gegenseitigen Pflichten der Vertragsparteien hat, wird damit jedoch nicht beantwortet. In diesem Beitrag sollen die Regelungen des neuen Gesetzes und die sonstigen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Rechte von Mietern und Vermietern kurz dargestellt werden.
Seit dem 14.01.2020 liegt der lange erwartete Referentenentwurf des Bundesministeriums zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vor. Dieses stammt in weiten Teilen aus der Nachkriegszeit und soll umfassende Veränderungen erfahren, u.a. zur Erleichterung der energetischen und altersgerechten Modernisierung von Wohnanlagen, zur Förderung der E-Mobilität und zur Vereinfachung der Beschlussfassung der Eigentümer. Die wichtigsten geplanten Änderungen stellen wir nachfolgend kurz vor.
Der Winter steht vor der Tür und mit ihm kommen Schnee und Eisglätte. Infolge des Klimawandels ist zu beobachten, dass die Schneemengen im Winter deutlich zunehmen. Dr. Enno Engbers betrachtet in seinem Artikel (erschienen im Streifzug München, Ausgabe Winter 2019, S. 3-5) wer für den Winterdienst auf und vor dem Grundstück zuständig ist und welche Möglichkeiten Vermieter haben, die Räum- und Streupflicht auf die Mieter oder Dritte zu übertragen und wer bei Unfällen haftet.
Hier finden Sie den ganzen Artikel.
Der EuGH hat mit Urteil vom 04.07.2019 (RS. C-377/17) festgestellt, dass die verbindlichen Mindest-und Höchstsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) mit dem EU-Recht nicht vereinbar sind, da sie den freien Preiswettbewerb in unzulässiger Weise beschränken. Dr. Enno Engbers beleuchtet in diesem Artikel (erschienen im Streifzug München, Ausgabe Herbst 2019, Seiten 2-5) das Urteil und seine Auswirkungen für die deutschen Planer wie Architekten, Innenarchitekten und Ingenieure, für die das Urteil von grundlegender Bedeutung ist.
Die einstweilige Verfügung auf Übergabe der bezugsfertig hergestellten Wohnung, in NZBau 2018, S. 340 (Dr. Enno Engbers)
Strengere Datenschutzregeln für Vermieter, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 47, Sommer 2018, S. 3 ff. (Dr. Enno Engbers)
Der neue Verbraucherbauvertrag, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 46, Winter 2018, S. 3 ff. (Dr. Enno Engbers)
Die Modernisierungsumlage, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 42, Winter 2017, S. 3 ff. (Dr. Enno Engbers)
Private Immobilien: Steuerfrei vererben oder verschenken, erschienen in: Streifzug München, Ausgabe 41, Herbst 2017, S. 3ff. (Dipl.-Kfm. Roland Chmiel)
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 40, Sommer 2017, S. 3 (Dr. Enno Engbers)
Die Abnahme von Bauleistungen, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 39, Frühjahr 2017, 3 ff. (Dr. Enno Engbers)
Ein Jahr Mietpreisbremse: Vermietern drohen weitere Beschränkungen, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 38, Winter 2016, 3 ff. (Dr. Enno Engbers)
Anmerkungen zum Urteil des OLG Karlsruhe vom 12.04.2016: Mitverschuldensabzug wegen Freigabe falscher Montagepläne, in NJW 2016, 2961 (Dr. Enno Engbers)
Praxisanmerkung zum Urteil des OLG Hamburg vom 19.02.2015: Herleitung konkludenter Beschaffenheitsvereinbarung aus tatsächlicher Ausführung, in NZBau 2016, 29 ff. (Dr. Enno Engbers)
Betriebskosten richtig abrechnen – Streit vermeiden, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 33, Herbst 2015
Schönheitsreparaturen – Wichtige Änderungen in der Rechtsprechung des BGH, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 32, Sommer 2015
Der Bauvertrag – Rechtsstreitigkeiten beim Hausbau vermeiden, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 31, Frühjahr 2015
Die Haftung für verdeckte Bamängel beim Verkauf von gebrauchten Immobilien, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 30, Winter 2014 (Dr. Enno Engbers)
Die Verwertungskündigung, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 29, Herbst 2014 (Dr. Enno Engbers)
Die immobilienverwaltende Personengesellschaft – rechtliche und steuerliche Vorteile, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 28, Sommer 2014 (Dr. Friedrich Scheuffele und Dipl.-Kfm. Roland Chmiel)
Die Mietpreisbremse; Vermieter von Wohnungen müssen mit Einschränkungen rechnen, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 27, Frühjahr 2014 (Dr. Enno Engbers)
Wärmecontracting bei vermieteten Immobilien, Chancen und Risiken, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 26, Winter 2013 (Dr. Enno Engbers)
Das Mitverschulden des Bauherrn im Verhältnis zu seinem Architekten und sonstigen Sonderfachleuten erschienen in: NZBau 2013, 618
Die Immobilienschenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 25, Herbst 2013 (Dr. Enno Engbers, Dipl.-Kfm. Roland Chmiel)
Rechtliche und wirtschaftliche Anreize zur energetischen Modernisierung von Mietwohnungen, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 24, Sommer 2013 (Dr. Enno Engbers, Dipl.-Kfm. Roland Chmiel)
“Praxisanmerkung zum Urteil des OLG Celle vom 09.11.2012 16 U 53/12”, in NZBau 2013, S. 109 f.
Die Mietrechtsreform, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 23, Frühjahr 2013 (Dr. Enno Engbers)
Die Immobilien Due Diligence, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 22, Winter 2012 (Dr. Enno Engbers)
Der Bauträgervertrag, erschienen in: Streifzug Immobilien München, Ausgabe 20, Sommer 2012
“Kein Anspruch auf Gewährleistungssicherheit vor Abnahme”, in: NZBau 2011, S. 539-541 (Dr. Enno Engbers)
“Die Haftung für Pflichtverstöße des Bedienpersonals bei der Anmietung von Baumaschinen nebst Personalüberlassung”, in: NZBau 2011, 199-203 (Dr. Enno Engbers)
BGH stärkt Rechte des Vermieters, Infobrief 30.01.2008 (Dr. Enno Engbers)
Wichtige Änderungen im Wohneigentumsrecht, Infobrief 20.07.2007 (Dr. Enno Engbers)
